Fiança e arrendamento

Análise da fiança enquanto garantia do senhorio e dos requisitos de exequibilidade.

INTRODUÇÃO

A fiança corresponde ao vínculo jurídico através do qual um terceiro se obriga pessoalmente perante o credor, responsabilizando-se pelo cumprimento da obrigação do devedor e garantindo com o seu património a satisfação do direito de crédito do credor sobre o devedor.

Ora, as alterações legislativas decorrentes da Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro, acarretaram mudanças significativas no que diz respeito aos procedimentos necessários para o ressarcimento dos senhorios por dívidas dos arrendatários à custa dos fiadores.

Assim, tendo em consideração tanto a relevância como a frequência desta figura jurídica no Mercado do Arrendamento, afigura-se pertinente a análise do regime em apreço.

A FIANÇA ENQUANTO GARANTIA DO SENHORIO

Em regra, a fiança garante ao senhorio que em caso de mora no pagamento da renda por parte do arrendatário, o fiador será solidariamente responsável com o arrendatário pelo pagamento da renda ao senhorio.

Contudo, e em benefício do senhorio e para efeitos práticos de utilidade, deverá ser igualmente convencionado, além da renúncia ao benefício da excussão prévia, a obrigação por parte do fiador de ser solidariamente responsável com o arrendatário por qualquer pagamento devido ao senhorio decorrente do contrato de arrendamento, designadamente a título de indemnização, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário.

TÍTULO EXECUTIVO CONTRA O FIADOR

A ação executiva tem por base um título, o qual determina tanto o seu fim como os seus limites e visa a realização efetiva, por meios coercivos, do direito violado.

Ora, às ações executivas podem servir de base, entre outros, os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva. Este título assume uma natureza complexa, sendo composto pelo contrato de arrendamento e pela notificação tanto ao arrendatário como ao fiador dos montantes em dívida. A questão que se colocava previamente às alterações legislativas em causa era se esse título executivo abrangia o fiador.

O artigo 14º-A do NRAU destinou-se a conferir ao senhorio um título executivo extrajudicial que lhe faculte a cobrança coerciva das rendas em dívida e não pagas, sem necessidade de ter de instaurar, previamente, ação declarativa para obter título judicial bastante para esse efeito.

Face às alterações resultantes da Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro, caso exista fiança e o arrendatário não faça cessar a mora no pagamento da renda no prazo de 8 dias a contar do seu começo, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida.

Na verdade, o senhorio apenas pode exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após efetuar esta notificação.

Assim, salvo melhor entendimento, parece que o legislador tomou uma posição na querela relativa aos requisitos necessários para existir título executivo contra o fiador para pagamento de rendas, encargos ou despesas – a necessidade de comunicação da mora do arrendatário ao fiador.

Estando ambos vinculados pelo contrato de arrendamento e estando realizada a comunicação ao fiador, de acordo com a legislação atualmente em vigor e nos mesmos termos que a comunicação realizada ao arrendatário, existe título executivo contra o fiador.